O investiční nemovitosti se dnes v době dlouhodobého růstu, zejména pak v posledních letech, zajímá stále více lidí. Není divu vzhledem k jejich nadprůměrnému ročnímu nárůstu na hodnotě, který u nás převyšuje dokonce průměrný růst cen nemovitostí v celé Evropě.
Pokud i vy máte nějaký volný kapitál, nemovitosti by určitě měly upoutat vaši pozornost.
Možná se ale ptáte, jak na to?
Způsobů výběru a možností investic do nemovitostí je mnoho.
Pojďme se tedy nyní podívat na několik z nich.
Obsah článku
- Jak vybírat investiční nemovitosti
- Investiční nemovitosti na pronájem
- Návratnost z investice do nemovitosti
- Spekulace na prodej investiční nemovitosti
- Nákup investiční nemovitosti za účelem rekonstrukce
- Nákup investiční nemovitosti se záměrem spekulace
- Nákup investiční nemovitosti v dražbě
- Investiční nemovitosti s garantovaným výnosem
- Investice do nemovitostních fondů
- Investice do dluhopisů firem spravujících nemovitosti
- Investice do crowdfundingu
- Jakou možnost investování do nemovitostí využít?
Jak vybírat investiční nemovitosti
Pojďme se nejprve věnovat jednomu z nejčastějších způsobů výběru investiční nemovitosti. Ten jistě znáte, pokud se o toto téma alespoň okrajově zajímáte.
Jedná se o standardní investici do fyzických nemovitostí.
Je jedno zda máte v plánu investovat do domu, bytu nebo třeba komerční nemovitosti. Není nic jednoduššího, než si otevřít nejznámější realitní servery a podívat se, co je zrovna v nabídce.
Stejně jako u každé investice je nutné si předem stanovit určitý cíl, za jakým účelem chcete vůbec nemovitost kupovat.
Máte zájem o koupi nemovitosti kvůli pravidelnému měsíčnímu příjmu z pronájmu, nebo chcete nemovitost koupit, zrekonstruovat a prodat za vyšší cenu?
Další možností je pouhá spekulace na nárůst ceny a následný prodej. Každý by si měl před plánovanou investicí nejdříve stanovit vlastní cíl či záměr investice, než se rozhodne cokoli kupovat.
Investiční nemovitosti na pronájem
Pokud jste si stanovili za cíl pravidelný příjem z pronájmu investiční nemovitosti je klíčový zejména výběr nemovitosti.
Měli byste investovat především do lokality, kterou dobře znáte. Popřemýšlejte také nad tím, jak velký byt chcete a jakého nájemníka do něj.
Menší byty (1+1 či 2+1) se hodí zejména pro mladší generace jako startovací byty pro jedince a páry, nebo pro lidi starších generací, kteří bydlí sami. Do větších bytů (3+1, 4+1 a více) zase budete hledat především početnější rodiny s dětmi.
Byty se ovšem podstatně liší také pořizovací cenou. Hned v úvodu si tedy ujasněte, co vlastně hledáte, abyste tak mohli zmenšit okruh vašeho zájmu.
Následuje výběr bytu.
I na realitních a veřejných serverech se dají nalézt zajímavé nabídky pamatujte však na to, že pokud by se vám podařilo sehnat byt od někoho z okolí nebo přímo od známého, ve většině případů se bude jednat o výhodnější kup.
Pokuste se proto nejprve oslovit lidi, se kterými se stýkáte nebo například umístit lístečky s poptávkou bytu do obchodních domů ve vašem městě a v okolí.
Pokud se vám tímto způsobem nepodaří byt najít, další variantou je hledat investiční nemovitosti právě na realitních a veřejných serverech.
Jde-li vám především o měsíční cashflow, bude vás nejvíce zajímat ukazatel ROI – z angličtiny „Return On Investments“, česky návratnost z investice.
Tato míra se vyznačuje v procentech a představuje roční návratnost z vašeho vloženého kapitálu. Ve většině případech se počítá ročně.
Představte si, že kupujete byt na hypotéku řekněme za 1.000.000 Kč, vaše vlastní prostředky vložené do investice jsou ve výši 10 %, tedy 100.000 Kč. Z pronájmu měsíčně inkasujete například čistých 1.500 Kč měsíčně, je totiž nutné odečíst náklady za hypotéku, energie, fond oprav, pojištění, případně daně a další náklady spojené s užíváním.
V takovémto případě by bylo vaše roční ROI 18 % (1.500 * 12 = 18.000 Kč).
Tento výpočet slouží pouze jako příklad. K investici by také bylo nutné připočítat daň z nabytí, případně další náklady za správu, atd.
Průměrné ROI ve velkých městech, jako je Praha či Brno, se při dnešních cenách pohybuje ve výší 3 – 5 %, pokud dobře nakoupíte.
V menších městech či okresech lze při dobré koupi dosáhnout až na výnos 10 – 15 %. Chce to však trochu praxe při vyhledávání takových nemovitostí.
Pokud vás však nemovitosti baví a chcete se jim dlouhodobě věnovat, jistě to stojí za to.
Při výpočtu ROI je lepší vždy počítat s horší variantou, například s pronájmem nemovitosti pouhých 11 měsíců v roce a s vyšší úrokovou sazbou, například 5 %.
Aktuálně jsou úrokové sazby na dlouhodobých minimech a lze předpokládat budoucí nárůst. Vždy budete radši překvapeni vyšším výnosem, než abyste pohořeli kvůli přehnaným očekáváním.
Spekulace na prodej investiční nemovitosti
Mezi investicí a spekulací je velký rozdíl.
Zatímco investice je ve většině případů méně riziková, dlouhodobá a s pravidelným příjmem, spekulace bývají krátkodobějšího rázu ale lze od nich očekávat až několikanásobný zisk oproti investici.
To je však vykoupeno vyšším rizikem.
Na spekulaci při výběru investiční nemovitosti lze pohlížet zejména třemi způsoby.
Jednou možností je nákup nemovitosti za účelem rekonstrukce a následným prodejem se ziskem.
Druhou variantou je nákup nemovitosti pod cenou se spekulací na následný prodej za vyšší cenu.
Poslední možností je nákup v dražbě, to je však již kapitola sama o sobě.
Nákup investiční nemovitosti za účelem rekonstrukce
Koupě nemovitosti za účelem rekonstrukce není až tak jednoduchá záležitost. Ideálně se však hodí pro někoho, kdo se pohybuje v oblasti stavebnictví a je tak schopný výrazně ušetřit na práci a použitém materiálu.
Má to však háček.
Pokud budete nemovitost kupovat na hypoteční úvěr musíte počítat s tím, že po dobu rekonstrukce a následného prodeje budete muset splácet hypoteční úvěr.
Také je nutné vzít v potaz budoucí náklady na rekonstrukci.
Obecně se tedy tento typ hodí zejména pro někoho, kdo disponuje větším množstvím kapitálu.
I pokud budete financovat nemovitost vlastními prostředky stále mějte na vědomí, že rekonstrukce může trvat zpravidla 2 – 8 měsíců v závislosti na typu nemovitosti.
Po celou tuto dobu vám neplyne z nemovitosti žádný příjem, jelikož ten obdržíte až při jejím finálním prodeji.
Na druhou stranu, pokud jste si schopni práci udělat sami, nebo pořídit levnou pracovní sílu, můžete se nakonec těšit z velice příjemného nárůstu na hodnotě nemovitosti v řádech několika desítek %.
Nákup investiční nemovitosti se záměrem spekulace
Další ze zmiňovaných možností je nákup nemovitosti k čisté spekulaci. V takovém případě záleží především na lokalitě, ve které se nemovitosti nachází.
Jen těžko budete čekat nárůst na hodnotě nemovitosti v desítkách procent v Praze, kde jsou ceny aktuálně na svých maximech a pomalu již nemají kam růst.
Víte-li však, že se ve vašem městě, nebo jeho okolí plánuje výstavba dálnice, či obchodního střediska lze předpokládat, že společně s rozvojem města porostou také výrazně ceny nemovitostí.
Další možností je spekulace na změnu územního plánu.
Pokud vlastníte, nebo plánujete koupit pozemek, který se nachází v blízkosti obytné zóny a je velká šance, že do budoucna bude možné na tomto pozemku postavit rodinný dům či jinou stavbu, můžete tento pozemek koupit již nyní pod cenou a poté se angažovat právě pro změnu územního plánu.
Pokud se vám změnu podaří prosadit, můžete se těšit z až několikanásobného nárůstu jeho hodnoty.
Nákup investiční nemovitosti v dražbě
Poslední možností nákupu fyzické nemovitosti vlastními silami je nákup v dražbě. Tento způsob však vyžaduje mnohem více zkušeností a hlavně disciplíny.
Dříve bývaly dražby pouze „pro zasvěcené“ a dalo se tak v dražbě nakoupit nemovitost výrazně pod tržní hodnotou.
V dražbách se totiž prodávají především nemovitosti, které byly odňaty majitelům z důvodu insolvence či platební neschopnosti vůči věřitelům.
Aktuálně jsou ovšem dražby populární i mezi spotřebiteli a běžně se v dražbě, díky soutěživosti, dostane cena až nad tržní hodnotu nemovitosti.
I v současné době se však dá pomocí dražby najít výhodná koupě.
Pokud byste se chtěli dražbám více věnovat, doporučili bychom však absolvovat kvalifikovaný kurz věnovaný tomuto tématu.
Investiční nemovitosti s garantovaným výnosem
Tato možnost již nepatří mezi ty nejznámější, v současné době však tento způsob investice stále více nabírá na popularitě. Především v zahraničí.
Jedná se o investice s garantovaným příjmem z pronájmu. Pravděpodobně vás zajímá, jak to funguje.
Jednoduše si koupíte nemovitost, která se nachází v portfoliu určité investiční společnosti spolupracující přímo s developerem.
Velice často se jedná o nemovitosti, které jsou situované v rekreačních oblastech.
Po zakoupení tohoto typu nemovitosti vám poté společnost či developer vyplácí garantovaný výnos z pronájmu, který dosahuje řádově až 10 %. A to bez ohledu na tržní situaci.
Navíc svoji nemovitost můžete ve většině případů během roku sami navštěvovat.
Zní to vcelku pohádkově ale jednu chybičku to přece jen má. Celá organizace pronájmů stojí především na investiční společnosti.
Daří-li se ekonomice a nemovitosti, které společnost spravuje jsou pravidelně navštěvovány pravděpodobně k problému nedojde.
Když by však dlouhodobě stagnovaly příjmy z cestovního ruchu obecně, například při finanční krizi, může se objevit riziko krachu společnosti.
Pokud by k tomuto došlo tak sice budete mít svoji nemovitost v rekreační destinaci, ale její správu a následné příjmy vám nikdo nezaručí.
Je proto nutné dbát především na výběr kvalitní společnosti.
Jednou z nich je např. společnost Bureš a partneři, která vám zajistí rentu z pronájmu vaší nemovitosti nebo vám pomůže s koupí bytu, o který se bude starat.
Pokud se rozhodnete využít služeb této společnosti, sdělte zástupcům promo kód ZIBA5000 a získáte 5000 Kč jako odměnu.
Další možností je využít služeb společnosti Ideální nájemce, se kterou získáte komplexní péči o pronájem a nájemné dostanete vždy a včas.
Investice do nemovitostních fondů
Další možný způsob, jak profitovat na investičních nemovitostech je nákup fondu, který se zabývá nákupem a správou nemovitostí.
Tyto fondy bývají ve většině případů poměrně bezpečné. Záleží však opět na jejich výběru.
Při investici do fondu s nemovitostmi můžete však očekávat pouze omezené příjmy z jejich držení.
Pohybují se často v rozmezí 2 – 5 % ročně a obsahují poměrně vysoké vstupní poplatky i poplatky za správu.
Pokud však nedisponujete větším kapitálem, může se jednat o zajímavý způsob profitování na investičních nemovitostech.
Investice do dluhopisů firem spravujících nemovitosti
Předposlední zmiňovanou variantou možné investice do nemovitostí je investovat formou dluhopisů akreditovaných společností, zabývajících se nákupem, správou a prodejem nemovitostí.
Tento případ je velice podobný investici do nemovitostí s garantovaným výnosem s tím rozdílem, že žádnou nemovitost reálně nevlastníte.
Dluhopis má však předem daný výnos (zpravidla 5 – 10 % ročně), který je vám vyplácen v předem stanoveném termínu. Nejčastěji ve čtvrtletí, pololetí či ročně. Na konci splatnosti dluhopisu je vám poté navrácena investovaná částka.
Investice do crowdfundingu
Na závěr je nutné zmínit pár slov o crowdfundingu, který bývá také stále častěji zmiňován. Ten funguje na bázi portálů jako je například Estateguru (psali jsme o něm zde).
Společnosti či developeři na tento portál zadají poptávku financování jejich projektu s předem daným úrokem a dobou splatnosti.
Jedná se většinou o obchodní domy a rezidenční bydlení. Investoři poté přispívají různými částkami, začínajícími již od 50€ a společně tak financují část výstavby projektu.
Rizikem je poté opět krach samostatné společnosti, proto je nutné vždy společnost prověřit, než se rozhodnete investovat.
České investiční platformy
Další platformy zaměřující se na crowdfunding do nemovitostí na českém trhu jsou:
Využít můžete také aplikaci Fintown s investicemi do pronájmů (od 50 eur).
Jakou možnost investování do nemovitostí využít?
Na tuto otázku si již musíte odpověď vy sami. Možností je spoustu, každá má svoje specifika, rizika i různé výnosy.
Vše záleží na vašich preferencích, kapitálu, vědomostech a toleranci k riziku.
Pamatujte však na to, že nejlepší investice je vždy do sebe a svého vzdělání. Proto byste se měli před tím, než se rozhodnete pro investiční nemovitosti, patřičně vzdělávat především vy sami.
