Jak prodat byt? Plánujete prodej svého bytu, ale netušíte, jak na to? Poradíme vám, jak postupovat. Prodej bytu totiž není nijak jednoduchá záležitost a z toho důvodu je nutné se na celý prodej náležitě připravit.

Na následujících řádcích se vám vysvětlíme možnosti a způsoby, jak prodat byt rychle, bezpečně a především, za co nejvyšší možnou tržní cenu.

Jak prodat byt rychle, bezpečně a za co nejvyšší cenu

1. Prodej bytu bez realitní kanceláře

Začněme hned na začátku. Způsobů, jak prodat byt, jak bylo již zmíněno, je několik. Tím základním je prodej bytu vlastními silami.

Pokud nechcete využít služeb zprostředkovatelů a cítíte se na to, proč to alespoň nezkusit. V takovém případě je důležité začít s přípravou již před plánovaným prodejem.

a) Příprava podkladů a určení ceny

Nejprve, než se pustíte do přípravy prezentace vašeho bytu je potřeba, abyste si předem zajistili veškeré nutné podklady.

Jedná se zejména základní výpis listu vlastnictví bytové jednotky a bytového domu, ve kterém se jednotka nachází. Ten slouží především k tomu, abyste budoucím zájemcům o koupi doložili, že na vaší jednotce neváznou žádná břemena, zástava pro banku či další omezení vlastnického práva.

Dále je potřeba také obstarat si potvrzení o bezdlužnosti bytové jednotky vůči SVJ či bytovému družstvu a to z následujícího důvodu. Veškeré dluhy, které se vážou k bytové jednotce totiž přechází na nového vlastníka a pokud byste mu tuto skutečnost zamlčeli, může po vás následně vymáhat vzniklou škodu.

Dalším jistě neopomenutelným dokumentem je průkaz energetické náročnosti budovy. Dle zákona je totiž nutné ho předložit a následně odevzdat kupujícím, a to nejpozději v den podpisu kupní smlouvy. Energetickou třídu dle průkazu byste měli uvádět také již při inzerci nemovitosti, neboť pokud porušíte jednu z uvedených podmínek hrozí vám sankce až 100 000 Kč.

Váše uvedené dokumenty považujte za naprosto základní.

Zde je uveden výčet dalších podkladů, které by se vám mohli při prodeji hodit:

• Nabývací titul (kupní smlouva, rozhodnutí o dědictví, darovací smlouva apod.)
• V případě družstevního bytu potvrzení o možnosti převodu do osobní vlastnictví v průběhu 1 roku
• Soupis technických a právních informací o nemovitosti
• Prohlášení vlastníka
• Rozpis plateb

Dalším velice důležitým krokem je určení ceny bytu k prodeji.

Nejlepší cestou je porovnat váš byt s podobnými nabídkami bytů ve vaší lokalitě na realitních serverech zmíněných níže v tomto článku. Díky tomu si uděláte alespoň základní představu.

Můžete také využít služeb, takzvaných cenových map, určených k porovnávání cen nemovitostí jako je Cemap.cz nebo Cenovamapa.org.

b) Prezentace a inzerce bytu

Tato část je alfou omegou celého úspěšného prodeje. Zajímá vás, jak prodat byt za co nejvyšší možnou cenu a opravdu rychle? Tak zpozorněte při čtení následujících řádků.

Začněme samotnou prezentací. Nejdůležitější je připravit byt k samotnému focení (tzv. home staging).

Dbejte na detaily, důkladný úklid a snažte se odstranit či přemístit co nejvíce osobních věcí, aby nebyly na záběrech.

Potenciální zájemce totiž nechce vidět, jak bydlíte v bytě vy. Chce si představit, jak tam bude bydlet on.

Fotografie mají za cíl zejména zaujmout a přitáhnout zájemce na první pohled, a proto pro kvalitní fotografie využijte vždy služeb profesionálního fotografa.

Jedná se o investici v řádu několika stovek nebo nižších tisíců, ale můžete si díky tomu dovolit zvýšit cenu vaší nemovitosti o podstatně vyšší částku.

S kvalitními fotografiemi se totiž vaše nemovitost značně odliší od konkurenčních nabídek ve stejné lokalitě. Prezentaci také můžete doplnit o půdorys bytu.

Základní náčrtek není nijak složitý a věřte, že vám zájemci budou vděční.

Pokud máte připravené fotografie, půdorys a krátký text s popisem bytu, je na čase toto distribuovat do světa.

Jako první byste měli kontaktovat své známé, kamarády a lidi z okolí a sdělit jim svůj záměr, že se chystáte na prodej bytu.

Nikdy nevíte, kde zájemce číhá a tohle je rozhodně jedna z cest, jak prodat byt co nejrychleji. Pokud však nikdo z nich nezareaguje pozitivně, je na čase vyzkoušet veřejnou inzerci.

Nejlepší je inzerovat na nejznámějších realitních serverech jako jsou Sreality.cz, Bezrealitky.cz, realityiDNES.cz a Bazos.cz. Některé z nich jsou placené.

Jedná se však o minimální částky a přinesou vám více relevantních zájemců než všechny další servery dohromady.

V dnešní době je také velice populární inzerovat nemovitosti na Facebooku. Je to jednoduché, zdarma, a hlavně to přináší zajímavé výsledky. Nezapomeňte tedy umístit svůj byt také tam.

c) Dokončení prodeje 

Máte zájemce, gratulujeme vám! Pokud jste pochopili předchozí kroky tak už víte, jak prodat byt rychle a za co nejvyšší cenu. Nyní se pojďme podívat na to, jak to celé udělat bezpečně.

Ze všeho nejdůležitější je zpracování smluvní dokumentace, tedy kupní smlouvy, případně smlouvy o převodu členských práv a povinností k družstvu.

V tomto případě kontaktujte odborníka – právníka, který vám smlouvu připraví.

Opět se jedná o nutnou investici, která je zanedbatelná oproti tomu, jakým rizikům se vyhnete, pokud byste si smlouvu psali sami.

TIP: Jestli si chcete zajistit vypracování kupní smlouvy z pohodlí domova, pomohou vám portály, které vám na základě vyplněných informací vytvoří smluvní dokumentaci na míru za účasti právníka jako třeba tento portál.

Nezapomeňte na úschovu finančních prostředků. Doporučujeme využít bankovní, notářské či advokátní úschovy, protože jen tak si můžete být jistí, že o svoje peníze nepřijdete.

Pokud se vám zdá celý proces příliš složitý a zdlouhavý, je zde ještě další řešení.

2. Prodej bytu s pomocí realitního makléře

Pokud vám přijde výše popsaný postup příliš složitý, nebo zkrátka nemáte dostatek času se prodeji věnovat, nabízí se jako nejlepší svěřit celý proces prodeje realitnímu makléři.

Ten za vás ve většině případů vše zařídí.

Připraví podklady pro prodej, zajistí prezentaci, připraví marketingovou strategii, realizuje prohlídky se zájemci, zajistí smluvní dokumentaci a celý prodej zajistí za vás tak, aby proběhl bez komplikací.

Vy se tak nemusíte vůbec o nic starat. V zásadě se jedná o nejjednodušší způsob, jak prodat byt. V tomto kroku však považujeme za stěžejní výběr realitního makléře.

Jak jistě víte, aktuálně se na realitním trhu pohybuje spoustu neprofesionálních makléřů a také lidí, kteří mají zprostředkovatelskou činnost pouze jako vedlejší zaměstnání a věřte mi, že takovým lidem je lepší se vyhnout.

Jak ale vybrat makléře a jak poznat, že se jedná o profesionála?

S tím vám pomohou portály, které se na toto specializují. V zásadě se jedná o srovnávače realitních makléřů.

Pokud je navštívíte a zadáte lokalitu, ve které chcete prodávat nemovitost a také její specifikaci, srovnávač vám doporučí jednoho z nejlepších makléřů z okolí.

Portály za vás totiž prověřují makléře.

A to jak z hlediska praxe a zkušeností tak například i podle toho, jak kvalitní má makléř prezentaci, jak zajišťuje smluvní dokumentaci a doporučí také pouze ty makléře, kteří využívají advokátní, notářskou či bankovní úschovu.

Navíc si portály sami prověřují také makléřovi reference. Díky tomu se vám nestane, že by portál doporučil nespolehlivého zprostředkovatele.

Jako bonus tyto portály bývají běžně placeny z provize makléře, a proto vás tato služba nic nestojí.

Jedním z nejznámějších portálů je například FérMakléři.cz.

Jak prodat byt s hypotékou?

Podstatná část bytů je při prodeji zatížena hypotečním úvěrem. Jak tedy prodat byt s hypotékou? V zásadě se nejedná o nic složitého, pokud víte jak na to.

Jestli je váš byt zatížený hypotékou, musíte se na to připravit již před prodejem. Určitě je dobré vědět, alespoň zhruba, jaká část hypotéky vám zbývá splatit.

S hypotékou se pojí také zástavní právo. To by nebyl až takový problém, jelikož zástavní právo samo o sobě nebrání převodu nemovitosti. Nikdo však nebude chtít koupit byt se zástavním právem.

V mnoha případech však narazíte i na zákaz zcizení a zatížení. Pokud se tato omezení nachází na listu vlastnictví, převod vám katastr nemovitostí zamítne.

V každém případě proto musíte stávající úvěr vyřešit.

Pokud jste již nalezli zájemce o byt, myslete na hypotéku také při tvorbě kupních smluv.

Již před tím musíte však v bance podat žádost o předčasné splacení úvěru, a to k určitému termínu. Zpravidla se jedná o poslední den v měsíci.

K tomuto termínu vám banka vystaví potvrzení, jaká je výše Vašeho úvěru a přičte také případné poplatky za předčasné splacení, pokud nesplácíte úvěr ke konci fixace.

Nejdůležitější je sladit termín pro předčasné splacení. Je totiž nutné, aby před tímto termínem již byla uhrazena kupní cena za váš byt.

Do kupních smluv poté rozdělíte platbu kupní ceny na dva účty – jedna část půjde přímo do banky na splacení stávajícího úvěru a druhá bude zaslána do advokátní úschovy.

Banka poté po zaplacení úvěru odešle výmaz zástavy buď přímo na katastr nemovitosti, nebo vám poštou i s návrhem na vklad.

Takto připravené podklady již stačí pouze zanést na katastr, a prodej vašeho bytu je vyřízen.

Daň z nabytí bytu řešit nemusíte

Daň z nabytí nemovitosti (dříve daň z převodu nemovitostí) byla zrušena od roku 2020.