Koupě nemovitosti: 18 otázek, na které se musíte zeptat při pořízení nemovitosti

Koupě nemovitosti: na co si dát pozor? V současné době je inzerátů na bydlení všude plno. Internet, veřejné nástěnky ve městech nebo reklamy realitních kanceláří. Jaké jsou kroky při výběru a na co se zeptat?

Koupě nemovitosti přes realitní kancelář: Jak postupují realitky

Společnosti prodávají vždy nemovitost podle zájmu klientů. Jejich požadavky jsou tedy prioritou. Každá má svoji osobní databázi klientů, kteří mají zájem o nějaký byt nebo rodinný dům. Všichni mají zadány své požadavky a čekají na nové nabídky.

Přijde-li tedy makléři nabídka na prodej nemovitosti, upřednostní nároky svých stávajících klientů. Pokud nikdo z databáze neprojeví zájem, je inzerát publikován široké veřejnosti.

Koupě nemovitosti: Jak postupují klienti při výběru

Jistě máte stanovené požadavky a přání, jak má váš vysněný domeček vypadat. Kolik místností si přejete, lokalitu, zda chcete zahradu apod. Možná zvažujete koupi bytu na investici.

Máte-li vybráno, přejděte k odpovědi na inzerát. Zda-li vše klapne, následujícím krokem bývá prohlídka. Může se ovšem stát, že vám přijde odpověď od makléře, že nemovitost je již rezervována.

Rezervační smlouva na nemovitost

O jeden dům může mít zájem více klientů. Rezervován může být pouze jednomu zájemci. Uzavírá se tedy rezervační smlouva, která předchází kupní smlouvě. Při podpisu se skládá rezervační poplatek. Klient tím dává najevo, že má o nemovitost vážný zájem.

Poplatek je nevratný. Bývá většinou přibližně cirka 10 % z ceny nemovitosti. Po zaplacení poplatku není nemovitost dále publikována. Při platbě domu je rezervační poplatek odečten.

Při pořízení nemovitosti je čas rozhodující

Máte-li o nemovitost opravdu zájem, je nejlepším řešením jednat co nejrychleji. Čas v rozhodování hraje opravdu velkou roli. Buďte také akční v prohlížení inzerátů na internety. Nové nabídky se objevují každý den.

18 otázek, na které se při koupi nemovitosti musíte zeptat

Kupujete nemovitost a máte obavy? Buďte zvídaví a pokládejte otázky, abyste nenaletěli. V realitách vás to může uchránit před zklamáním a také nepříjemnou zkušeností, kdy se vám někdo bude snažit prodat nemovitost zatíženou exekucí, dožitím nebo s nájemcem.

Zjistěte si vše potřebné, než podepíše rezervační nebo budoucí kupní smlouvu.

Ať už kupujete nemovitost přímo od majitele nebo přes realitní kancelář nebojte se zeptat:

1. Zda jde o bytovou nebo nebytovou jednotku (nebytové prostory nejsou určeny k bydlení a nelze zde zřídit místo trvalého pobytu)
2. Vlastnictví nemovitosti (osobní vlastnictví, družstevní vlastnictví …)
3. Způsob nabytí vlastnictví nemovitosti (k vyloučení nařízené dražby nemovitosti, v takovém případě bývá nejčastějším vlastníkem právnická osoba, která zakládá svůj podnikatelský záměr na skupování takto exekučně zabavených nemovitostí, které jdou následně do zmíněné dražby)
4. Počet vlastníků dané nemovitosti (fyzické osoby, právnické osoby)
5. Souhlas všech vlastníků dané nemovitosti s prodejem
6. List vlastnictví (zda je bez exekuce, zástavy banky, zatížení na dožití a další)
7. Existenci nájmu nemovitosti
8. Ukončení případného nájemního vztahu (dodatek k nájemní smlouvě)
9. Skutečný stav nemovitosti (poslední rekonstrukce)
10. Měsíční náklady spojené s užíváním nemovitosti (služby, elektřina, plyn, vodné aj.)
11. Sousedské vztahy
12. Vybavenost dané lokality (škola, školka, sportoviště, zdravotnická péče a další)
13. Stavební záměry města v dané oblasti
14. Dopravní dostupnost včetně výluk
15. Právní zastoupení realitní kanceláře (co vše obsahuje krom přípravy samotných smluv)
16. Výši rezervačního poplatku
17. Rozklad kupní ceny (co vše obsahuje tedy cenu nemovitosti, provizi, náklady spojené s návrhem na vklad vlastnického a zástavního práva vaší úvěrující banky na katastrální úřad, znalecký posudek, daň z nabytí nemovitosti či DPH)
18. Datum od kdy je nemovitost volná k nastěhování se

Koupě nemovitosti s nájemcem

V případě prodeje nemovitosti včetně nájemce je vhodné trvat na předložení nájemní smlouvy a dodatku, ve kterém se pronajímatel s nájemcem dohodli na ukončení nájmu, vyklizení a uvedení nemovitosti do původního stavu k určitému datu, který zaručí, že vám předmětná nemovitost bude předána k užívání a nestane se po koupi nechtěnou investicí.

Pronájmu kupované nemovitosti věnujte ve vlastním zájmu pozornost také při přípravě budoucí kupní smlouvy, která by rovněž měla obsahovat takovéto ujednání mezi smluvními stranami.

Nenechte se ze strany realitního makléři či vlastníka odbít tím, že ukončení nájmu budete řešit až po koupi nemovitosti, mohlo by se lehce stát, že užívání nemovitosti se pro vás stane nedosažitelným cílem, do budoucna rovněž překážkou v případě prodeje nemovitosti z vaší strany.

Dražba nemovitosti

Uklouzne-li realitnímu makléři během rozhovoru s vámi informace o tom, že byt byl vydražen v rámci dražby, a proto je kupní cena tak nízká, chtějte vědět více o nabití vlastnictví k nemovitosti.

Možná vás realitní makléř bude přesvědčovat o tom, že je to zcela legální a bude mít pravdu. Otázkou však zůstává, do jaké míry je to věc morální.

Je také možné, že si vyposlechnete argument o tom, že exekuce, zabavování a vydražení majetku je uzdravujícím procesem společnosti. Do jaké míry je toto tvrzení pravdivé posuďte sami.

Koupě nemovitosti a její následný pronájem patří mezi oblíbené pasivní strategie.

Koupě nemovitosti na splátky

Nejčastějším způsobem financování koupě nemovitosti je hypotéka (online kalkulačku na nejvýhodnější hypoteční úvěr najdete zde). V některých případech může majitel akceptovat koupi nemovitosti na splátky, i když se jedná o méně častý způsob.

Jaká je daň z koupě nemovitosti a kdo ji platí?

Daň z převodu nemovitosti platí nabyvatel nemovitosti, tzn. kupující, který je povinen zaplatit 4 % z kupní ceny. Ta se může ponížit o uznatelné výdaje, např. znalecký posudek za zjištěnou cenu.

Pro přihlášení k dani je potřeba podat vyplnění Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí (zde).