Jak na prodej domu bez realitní kanceláře [průvodce 2024]

• Facebook
• Twitter
• Pinterest

Jak na prodej domu bez realitní kanceláře? Přečtěte si přesný postup a konkrétní rady. Kompletní informace, výhody a rizika naleznete v tomto článku.

Vlastníte nemovitost, kterou hodláte prodat? Anebo zařizujete nové bydlení, a to staré chcete nabídnout někomu jinému?

V každém případě vás v nejbližší době čeká mnoho práce, zařizování a vyjednávání.

V první řadě se rozhodněte, zda do procesu zainteresujete realitní kancelář či nikoli. Oslovíte-li realitku, můžete požádat o pomoc s marketingovou kampaní a s domluvou finální ceny.

Zvolíte-li ale možnost zařídit prodej domu bez realitní kanceláře, budete muset všechny zmíněné záležitosti zařizovat sami.

Na druhou stranu nebudete platit realitnímu agentovi provizi, čímž ušetříte nemalou sumu.

Dejme tomu, že jste již nyní pevně rozhodnuti, že se o prodej své nemovitosti postaráte osobně a realitku k tomu nevyužijete.

Co všechno musíte zařídit? Jak postupovat?

Na tyto otázky vám odpoví následující kapitoly.

 

Otázka první: KDY zkusit prodat nemovitost bez realitního agenta?

Zásadní dotaz byl položen – KDY přistoupit na prodej domu bez realitky?  Je vůbec možné vyjmenovat konkrétní situace, kdy je vhodné makléře neoslovit?

Odborníci říkají, že v několika případech to možné je.

1) Tehdy, když se rozhodnete prodat svou nemovitost jinému členovi rodiny, nebo blízkým přátelům.

V takové situaci logicky spoléháte na jejich slušné a čestné jednání a vydedukujete, že oslovovat realitku by byla jen zbytečná práce navíc.

I v tomto případě ale makléři radí:

Opatrnosti není nikdy dost. Vždy na vše pečlivě dohlížejte a nevolte metodu „Kamaráde, tady máš klíče od domu, večer mi pošli peníze na účet.“ Takto to nefunguje.

 

2) Druhým příkladem prodeje domu bez realitky je nabídka nemovitosti, po které je od počátku veliká poptávka.

Obecně se jedná především o rekreační obydlí, o která je vesměs ohromný zájem. Vy si můžete podle libosti vybrat vhodného kandidáta a prodej zajistit i bez zásahu realitní kanceláře.

Ušetříte tím spoustu peněz i času.

 

3) V třetím případě je vhodné popřemýšlet o prodeji nemovitosti bez makléře, pokud splňujete některý z těchto bodů:

• Na prodej nespěcháte a jste ochotni čekat i několik měsíců.
• Máte dostatek času na prezentace nemovitosti, kterých může být v rámce prodeje klidně i 30.
• Umíte kvalitně fotografovat a nabídnout prvotřídní fotky do inzerátu o prodeji.
• Ovládáte některý z cizích jazyků (nejčastěji angličtinu a němčinu), abyste mohli nemovitost prezentovat i cizincům (ani ti totiž nejsou výjimkou).
• Vyznáte se v zákonech o prodeji nemovitostí a poradíte si s přidruženou administrativou.

Zvládnete-li všech pět bodů, je dobré uvažovat o prodeji domu bez realitky. Potřebujete-li přece jen pomoc, uvědomte si, že není nutné oslovovat hned makléře.

Existuje další spousta jiných specialistů, kteří vám vypomohou s dílčími potížemi, pokud se nějaké vyskytnou.

Dáte mi jistě zapravdu – vyznáte-li se ve všech důležitých aspektech prodeje např. kromě fotografování, není nutné najímat realitní kancelář. Zcela postačí dobrý fotograf, vše ostatní si již zařídíte sami.

 

Otázka druhá: JAK na prodej domu bez realitní kanceláře?

První otázku máte zodpovězenou – víte nyní, kdy se pustit do prodeje nemovitosti bez realitky.

Nyní přichází ta o dost těžší část, tj. osvojit si postup, kterým nejsnáze dojdete k úspěšnému konci, tj. prodeji domu.

Je jisté, že se chcete vyvarovat:

• Zbytečně promrhaným penězům
• Nazdařbůh vynaloženému času
• Předražené marketingové kampani
• Zmatkům a nepochopení základních pojmů
• Chaosu a neúspěchu (tj. neprodané nemovitosti)

Marketéři dodávají:

Pokud chcete ušetřit až 7 % z prodejní ceny, kterou si váš makléř vybere jako provizi, můžete svůj dům prodat bez jakéhokoli zásahu z realitní kanceláře.

 

 

Jak na prodej domu bez realitní kanceláře? Stačí 6 snadných kroků!

Zde je doporučený šestibodový postup:

1. Připravte svou nemovitost k uvedení na trh.
2. Pečlivě oceňte nemovitost.
3. Uveďte svou nemovitost na trh.
4. Stanovte „Dny otevřených dveří“ k prohlídce nemovitosti.
5. Vyzdvihněte pozitiva svého domu/bytu.
6. Vyjednávejte se zájemci o koupi.

 

Krok č. 1: Připravte svou nemovitost k uvedení na trh.

Prodávání nemovitosti není pouze o tom vložit inzerát na webový portál a čekat, až se někdo ozve. Dům či byt je nutné před uvedením na stránky s realitami vhodně připravit.

Makléři doporučují držet se následujících rad:

• Najděte si přechodné bydliště. Není příliš vhodné zůstat žít v nemovitosti, kterou prodáváte.
• Neobtěžujte se s celkovou rekonstrukcí domu před prodejem. Nový majitel bude mít nejspíše odlišné představy, proto byste tímto krokem pouze zbytečně tratili.
• Naopak je vhodné před prodejem dům pečlivě uklidit a vymalovat. Posekejte trávu a zkrášlete zahradu, pokud ji máte.
• Uvědomte si rozdíl mezi pojmy zatraktivnit/zidealizovat. Ponecháte-li v oknech květiny, nikoho neurazíte. Vyplníte-li ale dům zbytečnými dekoracemi ve snaze jej „zkrášlit“, přeženete to.

 

Zkušení prodejci doplňují dvě esenciální pravidla:

1) Odvezte z prodávané nemovitosti co nejvíce osobních věcí

Poradci doporučují „vyklidit“ minimálně dvě třetiny takových věcí. Možná si to po tolika letech strávených ve svém domě neuvědomujete, ale osobní majetek máte doslova všude (v pokojích, garáži, sklepě, půdě, atd).

Odstraňte je!

Odvezte je do svého přechodného (nebo nového) domova a zanechejte prodávanou nemovitost dostatečně „neutrální“ a „odosobněnou“, aby si zájemci mohli hned po vstupu do obydlí představit vlastní prostory a „svůj domov“.

Od původního majitele se očekává profesionální přístup a prodej domu tak, aby zájemce od prvního okamžiku věděl, do čeho jde.

 

2) Odneste si pryč všechny rodinné fotografie a vlastní dekorace

Ozdoby, fotky, obrázky, tapety – to všechno zkrášluje interiér, ale při prohlídce potencionálními kupci zbytečně odvádí pozornost.

Statistika říká, že:

50 % zájemců se lépe soustředí na „obecné vlastnosti domu“, pokud z něj předchozí majitel odstranil veškeré své osobní doplňky

Jste-li např. uznávaným malířem, nechtějte prohlídku domu zpestřit vlastními uměleckými díly – v 95 % případů se netrefíte do zájemcova vkusu.

 

Krok č. 2: Pečlivě oceňte nemovitost

Možná vás to překvapí, ale podle statistických údajů

až 30 % makléřů nedokáže správně stanovit cenu nemovitosti

Jde o zapeklitost, která chce důkladné zvažování – vezmete-li navíc v úvahu, že s tím mají problém i realitní agenti, je důležité mít se na pozoru.

Jelikož jste se rozhodli k prodeji domu bez realitky, zapamatujte si,  že hlavním doporučením expertů je nemovitost NEPŘECEŇOVAT !

Samozřejmě se domníváte, že právě váš dům (byt) je ten nejskvělejší a nejhodnotnější, ale stanovíte-li si např. cenu 4 milióny, přičemž budova bude mít hodnotu 1 milión, nečekejte, že se k vám zájemci pohrnou.

Prodejci radí:

• Využijte informací na internetu a zjistěte, za kolik se nemovitosti podobné té vaší právě prodávají. V tomto rozmezí oceňujte také.
• Navštivte stránky valuo.cz. Zde získáte odhad ceny vašeho domu po zadání e-mailové adresy a telefonního čísla.
• Nacenění nemovitého majetku je jedním z bodů, kde se nemusíte stydět využít služeb profesionálních a ověřených odhadců. I když si se vším ostatním poradíte sami, cena domu je základním předpokladem úspěšného prodeje. Necítíte-li se dostatečně kompetentní k tomuto úkonu, oslovte experta.

 

 

Krok č. 3: Uveďte svou nemovitost na trh

Toto je krok s velkým K!

Konečně máte vše připraveno, dům je vyklizen a skvěle připraven, cena je stanovena. Nyní přichází moment, kdy informace o nemovitosti uvedete na trh.

Zásadním bodem je tvorba inzerátu. Ten by měl být věcný, emočně nezabarvený, informativní a co možná nejjasnější.

Bez těchto komponentů se neobejde žádný kvalitní inzerát:

• Fotografie
• Textové doplnění

Samotný popis vlastností domu je důležitý, ale míjí se účinkem, pokud jej nedoplníte vhodnými fotografiemi.

Experti radí:

Pro majitele nemovitosti, který se rozhodl prodat dům bez realitní kanceláře, je nejvhodnější pořídit si kvalitní fotoaparát se zrcadlovkou. Nemáte-li ji k dispozici, velice doporučujeme fotit za denního světla, kdy je vše dobře vidět a výsledné fotografie tedy budou odrážet skutečnost. Za nic na světě nefoťte mobilem, kvalita je pak otřesná.

Fotografujte co možná nejvíce, a pokud možno v jeden den (nebo ve stejnou denní dobu několik dnů za sebou). Čím více fotografií, tím lépe.

Daleko snazší je pak vybírat ty nejlepší, než zjišťovat, že jich je málo a doplňovat dodatečně.

Text je nedílnou součástí fotografické dokumentace. Rozhodně nezapomeňte do inzerátu zakomponovat PENB (tj. průkaz energetické náročnosti budovy).

Ten vlastní v dnešní době takřka každá budova, nebude tedy problém si jej opatřit. Pokud jej přece jen nemáte, uveďte do inzerátu vaši nemovitost pod bod „G“, tedy energeticky nejnáročnější budovu.

Neuvedete-li tuto informaci, hrozí vám správní pokuta až 100 000 Kč. Dále nezapomeňte zaznamenat informace o energetické síti, vodě, dostupnosti dopravy, obchodů, škol, zda má budova výtah (u bytu), apod.

Za každých okolností vždy pište pravdu.

 

Krok č. 4: Stanovte „Dny otevřených dveří“ k prohlídce nemovitosti

Jakmile „pověsíte“ inzerát o prodeji nemovitosti na příslušné webové stránky, strhne se doslova lavina.

Během následujících několika dnů čekejte až desítky telefonátů od nejrůznějších realitních kanceláří, které se budou doslova předhánět v nabízených výhodách, jen aby „utrhly kšeft“ pro sebe a mohly vám s prodejem pomoci.

 Zkušení marketéři radí obrnit se. 

Jednou ty telefony zvonit přestanou, a vy se zase budete moci plně soustředit na svůj projekt. Propagovat dny otevřených dveří určených k prohlídce domu zájemci zvládnete také sami.

Můžete si počínat jako kterýkoli jiný makléř, jenž by informaci o dnech prezentace uvedl on-line i na cedule „Na prodej“ u domu.

Pozvete-li zájemce na prohlídku, připravte lehké občerstvení a, zvládnete-li to, také přehledné brožury s informacemi o budově, aby si je potencionální kupci mohli odnést s sebou.

Jedna převratná evropská studie předestírá velmi zajímavé zjištění:

Kupující doslova roztají, line-li se nabízeným domem příjemná vůně. Nejedná se však o aroma čajového pečiva a cukrovinek, jak jsme si dodnes mysleli. Překvapivě zájemci nejlépe reagují, ucítí-li v ovzduší interiéru vůni citrusů, bazalky, cedru, vanilky, nebo skořice. V takovém momentě jsou takřka odhodlaní podepsat kupní smlouvu.

 

Krok č. 5: Vyzdvihněte pozitiva svého domu/bytu

Toto platí pro inzerát, který vkládáte na webové stránky, a posléze i pro osobní setkání se zájemci.

Uvádějte co nejvíce pozitiv, kterými se vaše stavení může pyšnit.

Nezapomínejte ani na drobnosti, které se vám právě nyní zdají nepodstatné – vězte, že důležité jsou.

Angličtí marketéři upozorňují, abyste do brožury pro kupující nezapomněli uvést veškeré relevantní informace, namátkou:

• Počet ložnic
• Počet koupelen
• Velikost pozemku
• Umístění pozemku
• Styl domu, věk budovy, stavební prvky, rozlohu zahrady, výsadbu stromů (a jakékoli další podrobnosti, které váš dům učiní speciální oproti jiným).

Podívejte se na články na realitních webech, abyste získali představu o detailech, které makléři obvykle do reklamy na budovu zahrnují.

Mohou například zmínit věci, o kterých jste si mysleli, že nejsou důležité, jako jsou např. nadrozměrná okna, nerezové spotřebiče a žulové desky, mramorové sloupoví, ozdobné vyřezávané schodiště, apod.

 

Krok č. 6: Vyjednávejte se zájemci o koupi

Ještě před zahájením vyjednávání se zájemcem si připravte tyto dokumenty:

• Rezervační smlouvu
• Kupní smlouvu
• Smlouvu o úschově
• Návrh na vklad do katastru nemovitostí
• Předávací protokol

Není-li váš dům např. zatížen věcným břemenem, můžete si výše zmíněné formuláře poklidně stáhnout on-line. V každém případě ale doporučujeme dohled advokáta, který všechny vaše kroky úředně posvětí.

Našli jste zájemce, který má o koupi vašeho domu zájem? Skvělé!

Uplatnili jste všechny své obchodní dovednosti a přesvědčili jak budoucího kupce o všech pozitivech nemovitosti, tak sami sebe, že prodej domu zvládáte i bez realitky.

Které nutnosti byste nyní měli zařídit?

Zde je přehledný seznam:

1) Podepište se zájemcem o koupi rezervační smlouvu

To je nesmírně důležité, poněvadž v rámci této smlouvy bude uveden i tzv. rezervační poplatek.

Ten se vám ohromně hodí, zejména tedy v případě, že by vám kupující nasliboval, že „dům určitě koupí“, ale nezaplatil by přitom ani korunu předem, navíc by se ke koupi dlouho neměl a vám by mizeli nejen finance, ale i další možní zájemci.

 

2) Dohodněte konečnou prodejní cenu nemovitosti

Vyjednávejte! Je jasné, že kupující bude chtít cenu srazit na minimum, zatímco vy ji budete stůj co stůj chtít zachovat takovou, jak byla nastavena na počátku.

Ani jedna z variant není ta správná – volte proto raději kompromis. Nestůjte si tvrdohlavě na svém, ale zároveň se nenechte zviklat „osvědčenými informacemi“ kupujícího.

Vy trochu slevte z nároků, ale pohlídejte také, aby kupec nenabízel žalostně málo.

 

3) Podepište kupní smlouvu

Oficiálně stvrďte transakci podpisem kupní smlouvy a nechejte si zaplatit (částka se posílá do úschovy bance, advokátovi, nebo notáři). V tomto kroku se podepisuje i smlouva o úschově.

U kupní smlouvy velmi doporučuji oslovit právníka, aby zkontroloval, zda obsahuje všechny důležité komponenty a je úředně platná.

 

4) Doneste dokumenty na katastr nemovitostí

Toto je vaše povinnost!

S tímto krokem souvisí zaplacení poplatku (od 1.1. 2020 je to 2000 Kč), přičemž ode dne platby běží lhůta 21 dnů, během nichž musíte donést všechny relevantní dokumenty, včetně všech doposud podepsaných smluv.

 

5) Vyplňte předávací protokol a „odevzdejte klíče“ od domu

Na katastru přepíší dům na nového majitele, vy zažádáte o vyplacení peněz a „odevzdáte klíče“ novému vlastníkovi.

Společně s tím podepíšete předávací protokol, jehož součástí jsou i informace o stavu elektroměru, vodoměru a plynoměru.

Oficiální protokol by měl také obsahovat záznam o tom, v jakém stavu a s jakým vybavením je dům předáván.

Z výše uvedeného vyplývá, že si musíte dát pozor, abyste veškeré kroky prováděli v mezích zákona.

Jak se říká „Neznalost zákona neomlouvá“, a jakmile uděláte chybný krok, nikomu nenamluvíte, že se tak stalo „omylem“, nebo proto, že „jste o tom nevěděli“.

Chcete-li prodej uskutečnit bez realitní kanceláře, rozhodně alespoň komunikujte s advokátem (popř. přímo notářem).

Nepodepisujte smlouvy, dokud je nenecháte zkontrolovat právníkem a máte-li jakoukoli pochybnost (např. o čestném jednání kupce), komunikujte s advokátem klidně opakovaně a nechte si důležité pojmy vysvětlit.

Zahraniční makléři taktéž upozorňují:

Ne každé roční období fandí koupím domů. Obecně se doporučuje prodávat nemovitosti během jara a léta. Tehdy je o ně největší zájem, na druhou stranu si ale uvědomte, že v tomto období bude na trhu nabídek nejvíce.

Tak ať se ta vaše mezi nimi neztratí! A nezapomeňte – i zdánlivě levné domy jsou na prodej!

• Sdílejte na Facebooku
• Tweet
• Uložit