Víte, proč je důležité znát pojmy zákaz zcizení a zatížení?
Pořízení či stavba domu nebo bytu bývá vždy komplikovaná, obzvláště pro osoby, které nemají žádné předchozí zkušenosti ani znalosti se stavbou nebo vyřizováním potřebných dokumentů k nemovitosti. Nejprve si tedy musíte nastudovat vše, co úzce souvisí se stavbou, abyste něco nezanedbali a neměli později komplikace.
V dnešní době se opravdu jen zřídka stává, že si chce postavit dům někdo, kdo si ho bude kompletně celý financovat z vlastních zdrojů (jedná se o nákup pozemku, materiálu, samotnou stavbu a vnitřní vybavení domácnosti).
Převážně bývá využíváno cizí financování, které je vhodné pouze v případě, že máte prostředky od příbuzných, kterým nemusíte platit úroky navíc. Častěji však bývají využívány bankovní nebo nebankovní společnosti, které poskytují svým klientům úvěry nebo hypotéky, které bývají s poměrně přijatelnější úrokovou sazbu. Na oboje se může vztahovat zákaz zcizení a zatížení.
Co znamená zákaz zcizení a zatížení
Při podpisu smlouvy s bankou vzniká vztah mezi věřitelem (bankou) a dlužníkem (vámi). Tento vztah uvádí, že vám banka zapůjčí peníze, které se zavazujete splácet. Banky se snaží nabrat více klientů na různé nabídky, ale smlouvy jsou postaveny tak, aby vyhovovaly především jim.
U hypoték bývá zvykem, že ručíte svým majetkem, většinou tedy nemovitostí, kterou stavíte nebo rekonstruujete. Pokud nebudete hypotéku pravidelně a včas splácet, porušujete smluvní podmínky a nemovitost propadá ve prospěch bance, která se stává novým majitelem.
V roce 2012 byl zaveden zákon č. 89/2012 Sb., který ustanovil dva nové pojmy – zákaz zcizení a zatížení, které úzce souvisí s financováním nemovitosti. Dnes bývají součástí skoro každé hypoteční smlouvy. Banka si tak kromě práva na vlastnictví nemovitosti zajistila i konkrétní dohled nad nemovitostí.
Zákaz zcizení
Podpisem smlouvy, která ustanovuje zákaz zcizení, se zavazujete, že po dobu splácení hypotéky nebude nemovitost prodána nebo darována třetí osobě.
Zákaz zatížení
Zákaz zatížení uvádí souhlas majitele nemovitosti s tím, že na nemovitost nebude uvaleno žádné zatížení, za které je považováno především věcné břemeno dožití (př. rodiče přepíší svůj dům na syna, ale stanoví si věcné břemeno dožití, aby je syn nemohl vystěhovat) nebo zástavní právo (nemůžete hypotéku převést k jiné bance, neboť byste museli v katastru uvést další věcné břemeno).
Zákaz zatížení může být závislý i na pronájmu nemovitosti, pokud si tedy berete úvěr na nemovitost, kterou máte v plánu pronajímat, zjistěte si předčasně, jak se k této situaci staví vaše banka. Často se stává, že vám banky vyjdou vstříc a pronájem nemovitosti nebude překážkou.
Možnosti uplatnění zákazu zatížení:
- Smluvní – zákaz zatížení není uveden v katastru nemovitosti, jedná se tedy jen o dohodu mezi vámi a bankou, která je podepsána dohodou.
- Zástavní právo bez písemného souhlasu věřitele
- Zástavní právo – chcete-li odejít od banky po ukončení fixačního období, nestačí pouze dohoda s bankou. Stávající banka musí po souhlasu zadat písemnou žádost o výmaz, poté je zadán návrh nový.
Zákaz zcizení a zatížení a katastr nemovitostí
Je-li zákaz zcizení a zatížení zapsán do katastru nemovitostí, musí změnu uskutečnit pouze banka. Pokud si podáte samostatně žádost o výmaz, je automaticky zamítnuta. Jakákoli změna, která je uvedena v katastru nemovitostí, je zpoplatněna, přičemž tyto náklady jdou převážně za vámi jakožto dlužníkem, který změnu požaduje.
Připravit se také musíte na skutečnost, že výmaz nebo změna v katastru nemovitostí není okamžitě, většinou se stanovuje lhůta, během které je změna viditelná pro veřejnost.
Ukončené fixační období
Zákaz zcizení a zatížení začínají klienty bank řešit především ve chvíli, kdy jim končí fixační období (doba smluvně stanovena, během které není možné změnit úrokovou sazbu). Banky vám zašlou nový rozpis úrokových sazeb, které vyjdou v platnost a klienti začnou vyhledávat možnosti jiných bank, proto je velice důležité, abyste v takové situaci měli otevřena zadní vrátka, přičemž zákaz zcizení a zatížení je spíše zavírá.
Podmínky pro splnění zákazu zcizení a zatížení
Zákaz zcizení a zatížení nemusí vždy souviset jen s financováním, využití našel i v darovacích smlouvách. Nejčastěji tedy v případě převedení domu na potomky, přičemž je na tomto domě uvedeno věcné břemeno dožití.
Často se totiž stávalo, že se dům dal do prodeje i s věcným břemenem, majitelé, kteří ho zakoupili, ho automaticky zakoupili i s nájemníky, žádný zákon tuto skutečnost nezakazuje, převážně ale život pro nájemníky nebyl příliš dobrý. Uvalení zákazu zcizení tak zajistilo rodičům jistotu, že mohou v domě v klidu dožít a zároveň s ním nebude jakkoli naloženo.
Ať už se jedná o zákaz zcizení a zatížení v jakékoli souvislosti, je nutné vždy splnit dvě základní podmínky:
- Účelovost – zákaz nikdy nesmí být sjednán bez udání důvodu, vždycky musí být jedna strana, která zákaz vyžaduje za účelem ochrany svého majetku.
- Doba trvání zákazu – zákaz zcizení a zatížení nabývá platnost v době, kdy je podepsán, podle zákona musí být ve smlouvě uvedena i doba, kdy zákaz končí (v případě financování automaticky zaniká s datem, kdy je splacen úvěr, věcné břemeno je ukončeno po smrti).
Sankce spojené se zákazem zcizení a zatížení
Budete-li se snažit banku obejít a domlouvat něco stranou, abyste měli lepší podmínky, hrozí vám vysoké pokuty. Jedná se také o porušení hypoteční smlouvy, což může mít následky v podobě okamžitého požadavku banky, abyste svůj úvěr splatili ihned.
Rada na závěr
Před podpisem hypoteční smlouvy si dobře promyslete všechny možnosti. Budoucnost přináší každému z nás několik různých nabídek a skutečností, které se dějí z minuty na minutu, nikdy nepodepisujte smlouvy, které jsou pro vás nevýhodné buď od samotného začátku, nebo vám v budoucnu zničí vaše plány.
Je-li ve smlouvě uveden zákaz zcizení a zatížení, požádejte o odstranění tohoto bodu, do smlouvy je uveden především pro neznalost některých klientů, většinou vám v požadavku vyjdou vstříc, aby banka neztratila klienta.
Připravujte se dopředu, hypotéka není půjčka na jeden týden, během kterého se můžete rozmyslet a vzít vše zpět, jedná se o několik desítek měsíců, během kterých budete muset bance splácet zapůjčené peníze, ale také platit vysoké úroky.
